고금리 시대 이제는 친숙한 그이름 '제롬 파월' 미국 연방준비제도 FED 연준 의장이 간밤에 통화긴축 선호적인 발언을 하면서 세계경제는 거기에 맞춰 휘청하는 모습입니다.
이날 최초로 4연속 한 번에 0.75%포인트 금리인상을 하는 자이언트 스텝으로 미국 중앙은행 기준금리는 4.00%가 되었습니다. 이로인해 나스닥은 3.4% 급락을 했고 코스피,코스닥은 한때 마이너스 약 2% 정도 내려왔다가 종가기준 코스피 마이너스 0.33%, 코스닥 마이너스 0.46%을 기록했고 대부분 나라의 주가지수는 파란색인 마이너스로 마무리를 했습니다.
이렇게 물가가 오르고 이로인해 금리를 올리면서 해결을 해보려하지만 인플레이션이 잡히지는 않고 계속해서 금리를 올리거나 오른상태를 유지할거라는 전망이 우세한 상황입니다.
이로인해 연일 뉴스로 나오고있는 가계경제건전성부실 사태가 빈번하게 나오고 있습니다.
예전처럼 금리가 낮은 저금리나 제로금리에서는 공격적으로 부동산대출을 시세대비 70%,80% 받아서 건물을 매입하고 오피스텔을 매입해서 월세나 전세로 수익을 보거나 매도를 통해서 양도차익을 얻을수가 있었지만 고금리시대에는 이런 부동산담보대출이 부메랑으로 다가와서 전세 임대인이나 월세 주인의 가계경제에 어려움이있다는 빨간불을 일으키는 주 요인이 됩니다.
예를 들어 매매가 1억의 업무용오피스텔을 담보대출 70%와 원금 30%로 매수를 했다고 생각해 보겠습니다. 은행대출이 7천만원이고 매입현금이 3천만원인데 이또한 전세 2천에 월세 40만원이거나 전세 500만원에 월세 55만원 등 반전세로 전월세 계약을 하는 조건으로 매수 계약을 했다면 현재 이 업무용오피스텔의 가치는 어떻게 될까요?
저금리 시대에는 시중에 풀린 금액도많고 부동산및 주식,비트코인 등 투자 상품들이 가격이 올라 담보대출을 받아 매입을 했다고 하더라도 문제가 되진않았지만 현재와 같이 고금리 시대에 부동산가격이 내려가고 대출금리도 빠르게 올라가다보면 결국 1억의 업무용오피스텔은 대출금액과 보증금을 제외한 금액이 제로가 되는 상황이 발생하게 됩니다.
이로인해 만약 가계경제의 부실로 오피스텔이 경매,공매로 넘어가게 된다면 월세나 전세로 거주하고 있던 세입자에게는 청천병력같은 소식이 될겁니다.
하지만 이런상황에서도 주택임대차보호법에 의해서 대항력을 유지하고 있는 권리를 가진 세입자는 그나마 법적으로 많은 도움을 받을수가 있겠지만 사회초년생이거나 부동산지식이 없어서 분양사무실및 부동산의 사탕발림에 속아 법적 테두리에 있지않은 세입자의 경우 많은 어려움이 있을겁니다 .
법적테두리에 있는 전입및전입신고,확정일자를 받아 대항력을 갖추면 어떤 법적 보호를 받을수가 있을까요?
1.혹시나 경매,공매로 모르는사람으로 명의가 넘어갔다고 하더라도 계약서상에 표기된 계약기간 동안 거주를 할수있는 힘이있습니다.
2.오피스텔보증금떼임 없이 소중한 보증금을 지킬수가 있습니다.
3.최우선변제,임대료 인상 상한제도로 보호 받을수가 있습니다.
4.이외에도 주택임대차 보호법에 의해 보호를 받을수가 있습니다.
그래서 최초 전입신고를 하지못하게 하는 업무용오피스텔이나 신탁및 근저당권이 시세대비 많이 잡혀있는 부동산에 월세및 전세로 입주하는걸 생각하지 말아야 합니다.
하지만 이런생각없이 다른 오피스텔은 건축한지도 오래되었고 금액도 비싼데 '전입신고 하지말라'는 상업용오피스텔은 최근에 건축했고 다른 주거용오피스텔보다 전세,월세 가격도 낮아서 계약금을 일부라도 전세 임대인에게 입금을 했다면 어떻게 해야할까요?
월세 주인에게 세입자가 계약금을 받을수있는 5가지 방법을 설명드리도록 하겠습니다. 사실 구두로 한 약속도 계약의 일부가 되고 계약금을 입금한이후 세입자가 계약을 파기한다면 임대인입장에서는 계약금을 돌려줘야할 의무는 없습니다.
하지만 사람이 하는일이고 절차에 문제가 있다면 케이스바이케이스에 따라 받아들여지기도 하기에 말씀드립니다. 각자의 상황에 맞춰 계약금을 돌려받을수 있었으면 좋겠습니다.
월세 주인에게 세입자가 게약금 돌려받는 5가지 방법 - 오피스텔전세 사기 당하기전에 해결하기
1. 인정에 호소하는 방법입니다.
간혹 부동산및 임대인의 경우 인정에 이끌려 호소를 한다면 받아들여지는 경우가 있습니다. 미리 계약금을 받았지만 세입자의 피치못할 사정에 맘이 동해서 계약금을 돌려주는 경우입니다. 제일 쉽게 계약금을 돌려받는 방법인데 확률이 낮다고 보시면 되겠습니다.
2. 오피스텔 보증금 떼임 걱정없는 전세권설정을 요청하는 방법입니다.
사실 업무용오피스텔의 경우 '전입신고를 하지말라'는 말은 업무용으로 신고를 하면서 건물부분의 부가세 10%를 환급도 받았고 주택에 잡히지않아서 1주택으로 혜택을 받고있는 상황일겁니다. 그런데 전세권설정을 해달라고하면 전입신고를 하는것처럼 주택으로 인정하는 부분이 되기에 해주지 못할겁니다. 하지만 전입신고를 하지말라고 했지 전세권설정은 안해준다는 말은 없으니 한번 시도해볼만한 방법입니다. 대신 전세권설정을 한다면 세입자가 전세금의 0.2%의 등록세와 부대비용이 있으니 참고하시면 되겠습니다.
3. 근저당설정을 요청하는 방법입니다.
세입자를 보호하는 방법의 제일은 전입,전입신고,확정일자를 받아 대항력을 갖추는 겁니다. 이는 비용이 들지않고 법적은보호를 받을수 있기떄문입니다. 하지만 전입이 안되고 비용이드는 전세권설정도 안된다면 주택으로 보는것과 상관없이 건물에 근저당을 잡는 방법이 남았습니다. 이는 앞의 2가지 방법에 비해서 법적보호는 부분적이지만 어쩔수 없이 계약을 해야한다면 부동산권리증에 표시가되면서 우선순위로 보호를 받을수 있기에 필요하다고 할수 있습니다. 이게 싫다면 계약금을 돌려달라고 말씀하실수 있겠습니다.
4. 오피스텔 전세 주입사항 듣고 전입이 가능한 오피스텔로 변경해달라는 방법이 있습니다.
이방법은 만약 부동산및 분양사무실에서 계약하고 있는 물건이 많아서 세입자를 대치할수 있다면 가능한 방법입니다. 대신 다른세입자가 법적인 혜택을 받지못하는 업무용오피스텔로 입주를 해야하니 다른사람에게 피해가 갈수는 있겠습니다. 그래도 계약금도 손해를 안보고 전입신고도해서 법적으로 보호를 받을수 있는 방법이라면 시도는 해봐야 겠습니다.
오피스텔 월세 계약시 주의점은 "전입신고를 하지마라"는 전세임대인을 피하고 계약전 등기를 확인해서 신탁및 근저당권이 과도하게 걸려있는지 확인해야합니다.
5. 쌍방과실을 유도하여 계약금반이라도 받는 방법 입니다.
사실 부동산및 분양사무실에서 "전입을 하지마라"라고 했지 전입을 하지않으면 어떻게 되는지 또는 전세권설정은 하지말라는 말은 안했으니 임대인의 상태가 어떻게 되든지 상관없이 나는 전입신고및 전세권설정을 하겠다고 하는겁니다. 그래서 쌍방에 과실이 있으니 반반 책임지고 계약금이 반을 돌려달라고 요청할수 있습니다.
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