2011년도에는 전세자금대출을 받아 전세보증금을 주인에게 입금하면서 전세세입자로 생활했고 2013년에는 아파트담보대출을 받아서 내집마련을 했던 기억이 있습니다. 일반적으로 직장이나 소상공인 대표님들이 주거공간을 마련하는 일반적인 방법으로 주거환경을 만들었습니다. 주로 아이들을 출산하면서 커가는 아이들 자라나는 환경에 맞춰서 이사를 가는것 같습니다. 주거공간을 마련하기 위해서는 대출 및 세금에 대한 지식은 어느정도 있어야 한다고 생각합니다.
이후 정부에서 1가구 1주택에서 주택을 사면 한시적으로 5년간 주택이 한채있어도 양도소득세를 면제해주는 정책이 있어서 지방에있는 아파트를 매입했다가 매도하면서 아파트 양도소득세를 비과세로 자동계산해서 금액을 납부하지 않은경험도 있습니다.
양도소득세 비과세를 받으려면 어떻게 해야할까요? 정부에서 한시적으로 주택에 산입하지않아 주는 혜택도 있지만 대부분의 방법은 부동산을 매입한이후 몇년이 지나도 처음매수했던 가격이상으로 올라가지 않아 양도차익이 없을떄 양도소득세 비과세와 같은 개념으로 양도소득세를 납부하지 않습니다.
또한 세금절세팁 에서도 많이들 말씀하시는 1가구1주택 및 일시적 1세대1주택의 경우 양도소득세 비과세요건을 갖췄다고 할 수 있겠습니다.
그리고 세율에 따라서 기본공제를 받고 필요경비를 제외한 금액까지 양도차익에서 차감해서 0원이 된다면 양도소득세 비과세와 같은 혜택을 볼 수가 있는데요 구체적으로 양도소득세 비과세요건이 무엇인지?, 양도소득세 세율이 어떤지?, 부동산 양도소득세 자동계산은 어떻게 하는지? 필요경비에는 어떤게 있는지,아파트 양도소득세 계산방법은 있는건지? 등을 종합적으로 알아보겠습니다.
양도소득세 비과세요건 - 1세대 1주택 거주기간 요건
몇년사이 부동산관련 세금에 대한 부분이 다양한 개정으로 많이 바뀌어서 혼란스러운 분들이 많이 계실겁니다. 거주는 해야하는지 1세대1주택이기만 하면 되는건지... 다행이 최근에 법개정이후 당분간은 변경이 없을듯하니 도움이 되실겁니다.
그래도 이전정부에 부동산가격이 상승하여 취득을하신경우가 많을것 같으니 취득 당시를 기준으로 말씀드리겠습니다.
취득 당시 조정대상지역 내에있는 부동산을
취득하셨다면 ->
현재 기준 2년이상 보유도 하셔야하고 거주도 하셔야합니다.
취득 당시 조정대상지역 밖에있는 부동산을 취득하셨다면 ->
2022년11월기준 2년이상만 보유하시면 양도소득세 비과세요건을 충족하셨다고 보시면 되겠습니다.
양도소득세 세율 - 양도소득세 뜻을 확인하고 기본세율 체크하기
현 정부들어 부동산 완화정책으로 조정지역 및 투기지역 등 이 해제되고 있으니 중과보다는 기본세율 양도소득세율을 알아보겠습니다.
일단 양도소득세란 다들 아시겠지만 양도차익이 있어야 국가에 납부하는 세금이기에 양도소득세를 낸다는건 부동산 투자를 통해서 수익을 얻었다는 이야기가 됩니다. 하지만 세금을 절세해서 수익을 극대화하기위해서는 양도소득세 비과세요건과 세율을 확인하셔서 부동산 매도,매입시기를 잘 조율하셔야 할겁니다.
2주택이상이라 양도소득세를 납부해야하는데 기본공제,필요경비를 제외하더라도 양도차익이 있다면 그 양도차익의 크기에 따라 기본세율이 정해진다고 보시면 됩니다.
양도소득세율 기본세율 확인하는 방법
1. 양도소득세 양도차익 1,200만원이하 일떄는 세율6%가 정해지니 모의 자동계산을 통해서 금액은 확인하시면 됩니다.
2.양도소득세 양도차익 4,600만원이하 일때는 세율15%가 정해지나 기존 1,200만원은 6% 플러스 1,200만원이상 4,600만원 이하는 15%이기에 누진공제부분이 있습니다. 4,600만원의 15%한 금액에 누진공제금액인 108만원을 빼거나 1,200만원은 6%, 1,200만원이상 4,600만원이하인 3,400만원은 15%를 해서 더하나 같은 금액이 나옵니다 . 그래서 양도소득세계산방법을 간단하게 구간 세율을 곱하고 누진공제를 빼주면 되겠습니다.
3. 위 내용과같이 그다음구간인 8,800만원이하는 24%(누진공제 522만원), 1억5천만원이하는 35%(누진공제 1,490만원), 3억원이하는 38%(누진공제 1.940만원), 5억원이하는 40%(누진공제 2,540만원), 10억원이하는 42%(누진공제 3,540만원), 10억원초과는 45%(6,540만원)으로 부동산 자동계산 어플이나 모의 계산방법으로 간단하게 확인할 수 있습니다.
양도소득세 비과세요건 - 1세대 1주택 조건 이외 필요경비,기본공제 활용해서 양도차익 없게 만들기
양도소득세는 위에서도 말씀드렸지만 양도차익이 있어야 납부하는 세금입니다. 하지만 기본공제및 필요경비를 활용하시면 차익이 있어서 양도소득세를 납부해야하는 경우에도 세금을 안낼 수 있습니다. 물론 이렇게 소소한 금액이 아니라 5억에 매입했는데 10억 되었다던지 모든 공제를 다했다고 하더라도 차익이 있다면 아파트 매입으로 투자에 성공한 경우이니 당당하게 국가에 세금을 납부해야 하겠죠!!
하지만 우리는 대부분 서민이기에 확실히 절세가 된다면 양도소득세 세금 절세 팁을 꼭 확인 하셔야 합니다 .
1. 기본공제 : 양도소득세 기본공제는 2가지로 생각할 수 있습니다.
첫번째 등기된 양도자산의 경우 1년에 한번 기본적으로 250만원 공제를 해줍니다. 이를 활용해서 양도 시기를 조정하시면 됩니다.
두번째는 보유기간을 기준으로 기본공제를 해주는 장기보유특별공제가 있습니다.
2. 필요경비 차감 : 부동산을 매수하시고 매도하실때 필수적으로 비용이지출한 부분을 필요경비로 정해서 공제를 해주고 있습니다. 하지만 모든 경비가 공제되는건 아니니 확인해 두시면 절세에 도움이 되실겁니다.
필요경비에는 크게 취득가액, 양도비, 자본적 지출액 등이 있습니다.
취득가액의 경우 취득할때 세금을 낸 취등록세금, 중개수수료비용,혹시나 취득에 관한 쟁송이 있을때는 자산에 대한 소송비용과 화해비용 등도 포함됩니다. 또한 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용이나 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 등도 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
양도비의 경우 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용,계약서 작성비용, 공증비용,인지대,소개비 등과 같이 자산을 양도하는데 직접 지출한 비용이 포함됩니다.
만약 양도소득세를 납부해야한다면 기본공제,장기보유특별공제, 필요경비 등을 확인하셔서 양도소득세 비과세요건인 1세대 1주택과 같이 세금을 내지않는 혜택도 같이 알아보면 도움이 되실겁니다.
양도소득세 자동계산 - 홈텍스 모의계산을 통해서 양도소득세 계산방법
양도세 비과세요건인 1세대1주택및 일시적 1세대2주택의 비과세요건을 제외하고는 기본공제,장기보유특별공제,필요경비를 활용해서 납부금액을 "0"원으로 만들어 주는 방법이 있습니다.
실제로 홈텍스 모의계산 양도소득세 자동계산을 확인하시면 현재 자신이 보유한 아파트,주택 등 부동산이 매도후에 납부해야할 양도소득세를 계산할 수 있는데요 완전히 소수점 아래까지 정확하게 금액이 나온다고는 할 수 없겠지만 대략적으로 부동산을 매도하고나면 얼마정도로 세금이 나가겠구나 정도로 체크하시면 도움이 되실 겁니다.
위에서 배운 필요경비와 양도소득기본공제를 통해서 실제로 자진잡부할 세액은 0원으로 자동계산 해보았습니다.
양도소득세 비과세요건 중에서 가장많이 쓰이고 활용가능한 부분은 역시나 1세대1주택및 일시적1세대2주택의 경우입니다. 하지만 양도소득세를 납부해야한다면 양도차익에서 조금이라도 금액을 줄일 수 있는 정보를 확인하셔서 양도소득세 비과세요건과 같은 혜택을 보시길 바랍니다. "아는것이 힘이다"라는 말도 있습니다. 많은 정보를 확인하셔서 가계경제에 힘이 될수 있다면 더 많은 정보를 체크해보겠습니다.
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